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法人で不動産を持つと、CF計算がガラッと変わる 個人で不動産投資をしている方が法人化を検討するとき、「結局どっちが得なの？」というのが一番の疑問だと思います。 結論から言うと、 法人と個人では「手残りの計算式」が根本的に違います 。同じ物件・同じ家賃収入でも、保有形態によって手取りが数十万円単位で変わることがあります。 この記事では、法人でのCF計算で押さえるべきポイントと、シミュレーションツールの使い方を解説します。 個人と法人でCF計算が変わる3つのポイント 1. 減価償却の使い方が変わる 2012年4月1日以降に取得した建物・建物附属設備については、 法人・個人を問わず定額法のみ が適用されます。かつては法人が定率法を選べる時期もありましたが、現在の税制では減価償却方法に法人・個人の差はありません。 ただし、 中古物件を取得した場合の耐用年数（簡便法） の計算は法人でも活用でき、築古物件では短い耐用年数を設定することで毎年の減価償却費を大きくできます。これが節税効果のカギになります。 2. 法人税率 vs 所得税率 個人の場合、不動産所得が増えると 累進課税 で税率が上がり続けます。年収が高いサラリーマンが個人で不動産収入を得ると、最高で55%（所得税+住民税）という税率が適用されることも。 法人税は規模にもよりますが、中小法人の場合は実効税率が 概ね25〜30% 程度に抑えられます。所得が一定以上あれば、法人化で手残りが増えるケースが多いです。 3. 役員報酬という調整弁がある 法人のCF計算で最もユニークなのが、役員報酬の設定です。 法人利益をそのままにしておくと法人税がかかりますが、役員報酬として自分に支払うことで法人の利益を圧縮できます。ただし役員報酬には所得税・住民税・社会保険料がかかるので、 法人税と個人税の最適なバランス を見つけることが重要です。 この最適バランスを手計算で求めるのが、かなり大変です。法人化のメリットについては 不動産投資を法人化するメリット5つ【2026年版】 でも詳しく解説しています。 手計算でのシミュレーションの限界 法人のCF計算を正確にやろうとすると、少なくとも以下の数値を同時に考慮しなければなりません。 各物件の家賃収入・経費・減価償却費 法人税...