法人で不動産投資するならCF計算はこう変わる【シミュレーションツール紹介】
法人で不動産を持つと、CF計算がガラッと変わる
個人で不動産投資をしている方が法人化を検討するとき、「結局どっちが得なの？」というのが一番の疑問だと思います。
結論から言うと、法人と個人では「手残りの計算式」が根本的に違います。同じ物件・同じ家賃収入でも、保有形態によって手取りが数十万円単位で変わることがあります。
この記事では、法人でのCF計算で押さえるべきポイントと、シミュレーションツールの使い方を解説します。
個人と法人でCF計算が変わる3つのポイント
1. 減価償却の使い方が変わる
2012年4月1日以降に取得した建物・建物附属設備については、法人・個人を問わず定額法のみが適用されます。かつては法人が定率法を選べる時期もありましたが、現在の税制では減価償却方法に法人・個人の差はありません。
ただし、中古物件を取得した場合の耐用年数（簡便法）の計算は法人でも活用でき、築古物件では短い耐用年数を設定することで毎年の減価償却費を大きくできます。これが節税効果のカギになります。
2. 法人税率 vs 所得税率
個人の場合、不動産所得が増えると累進課税で税率が上がり続けます。年収が高いサラリーマンが個人で不動産収入を得ると、最高で55%（所得税+住民税）という税率が適用されることも。
法人税は規模にもよりますが、中小法人の場合は実効税率が概ね25〜30%程度に抑えられます。所得が一定以上あれば、法人化で手残りが増えるケースが多いです。
3. 役員報酬という調整弁がある
法人のCF計算で最もユニークなのが、役員報酬の設定です。
法人利益をそのままにしておくと法人税がかかりますが、役員報酬として自分に支払うことで法人の利益を圧縮できます。ただし役員報酬には所得税・住民税・社会保険料がかかるので、法人税と個人税の最適なバランスを見つけることが重要です。
この最適バランスを手計算で求めるのが、かなり大変です。法人化のメリットについては不動産投資を法人化するメリット5つ【2026年版】でも詳しく解説しています。
手計算でのシミュレーションの限界
法人のCF計算を正確にやろうとすると、少なくとも以下の数値を同時に考慮しなければなりません。
- 各物件の家賃収入・経費・減価償却費
- 法人税（法人税率・地方税・事業税）
- 役員報酬の金額と所得税・住民税
- 社会保険料の法人負担分
- 融資返済額（元金部分は経費算入不可）
これを複数物件分、かつ役員報酬のパターンを複数比較しながら計算するのは、現実的ではないですよね。「なんとなく法人の方が節税になってる気がする」という感覚管理になってしまうのはよくあることです。
筆者自身も、法人で複数物件を持ちながら毎期の税額を正確に把握するのに苦労していました。AIでCF計算ツールを作った経緯はこちらの記事でも書いています。
AssetOSでCFシミュレーションをやってみると
不動産投資家向けSaaS「AssetOS」は、法人・個人の両方に対応したCFシミュレーション機能を持っています。
具体的にできること
- 法人税・所得税の一体計算：役員報酬の金額を変えたときに法人税と個人の手取りがどう変わるかを即座に試算
- 減価償却の自動計算：物件情報を入力すれば減価償却費を自動で算出
- 売却シミュレーション：今売った場合の譲渡税・手残りをリアルタイムで確認
- AI分析：ポートフォリオ全体の課題と改善策をAIが提案
- PDFレポート出力：金融機関への資料作成や顧問税理士への共有に使えるレポート
シミュレーションの流れ（例）
たとえばこんな使い方ができます。
- 保有物件の情報（家賃・ローン・取得費・築年数など）を入力
- 法人の役員報酬額を複数パターンで設定
- 各パターンでの手取り金額を比較
- 「今期はこの役員報酬設定が最適」という判断ができる
これを毎期やることで、無駄な税負担を減らしながら着実に手残りを積み上げられます。
まず無料で試してみよう
AssetOSは2物件まで無料で使えます。法人+個人でそれぞれ1物件ずつ入れて比較してみるだけでも、かなり気づきがあると思います。
- Freeプラン：2件まで永久無料
- Proプラン：¥980/月 or ¥9,800/年
法人で複数物件を保有していて収支の全体像がつかめていない、役員報酬の最適額がわからない——そういう方には特におすすめです。
この記事で紹介したサービス
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