【実体験】セカンドハウスローン審査で聞かれたこと｜りそな・イオン銀行・東京スター銀行を比較

「親の住む家を買いたいけど、住宅ローンは使えないの？」

そう思って調べたのが、セカンドハウスローンでした。

自宅ローンを抱えたまま、親用の物件を購入しようとすると、通常の住宅ローンは使えません。ではどうするか。私が実際に調べて銀行に問い合わせた体験を、そのままお伝えします。

セカンドハウスローンとは？

セカンドハウスローンは、自宅以外の居住用不動産を購入するためのローンです。別荘や、親・子が住む家の購入に使えます。

通常の住宅ローンと何が違うか、表にまとめました。

項目 住宅ローン セカンドハウスローン
本人居住 必須 不要（親族居住OK）
金利水準 0.3〜1%台 0.9〜3%程度
住宅ローン控除 適用あり 適用なし
既存ローンとの併用 原則不可 可（審査次第）

金利が高い・控除がない、というデメリットはあります。ただ、自宅ローン返済中でも借りられる点が、親用物件を検討する人には大きなメリットです。

実際に問い合わせた銀行の比較

調べた中で、親用物件に使えそうな銀行を3行で比較しました。

りそな銀行（親族居住用住宅ローン）

最も見落とされがちな選択肢です。りそな銀行では親族が居住する物件でも、通常の住宅ローンとして借りることができます。金利も住宅ローン水準（変動0.3〜1%台）が適用されるため、セカンドハウスローンより大幅に有利です。

親用物件を検討しているなら、まずりそな銀行に相談するのが最初の一手です。

イオン銀行（セカンドハウスローン）

セカンドハウスローンとして、変動金利0.87%前後（2025年実績）という水準です。条件は以下の通りです。

  • 申込時18歳以上71歳未満、完済時80歳未満
  • 給与所得者：勤続3年以上かつ前年度年収（非公開）以上
  • 本人または配偶者が日本国内に自宅を所有していること
  • 本人または同一生計親族が使用する物件であること

「同一生計親族」という条件がポイントです。親への仕送りをしていれば、親が住む家でも対象になる可能性があります。

東京スター銀行（スター不動産担保ローン）

変動金利1.25%〜と高めですが、本人以外（実父母・実兄弟姉妹）名義の物件でも担保設定が可能という点が独特で、柔軟な借り方ができます。

既存の住宅ローン返済中でも、担保余力があれば相談できます。

銀行 商品 金利水準 特徴
りそな銀行 住宅ローン（親族居住） 0.3〜1%台 金利最安・親族居住でも住宅ローン適用
イオン銀行 セカンドハウスローン 0.87%〜 セカンドハウスローンとして低水準
東京スター銀行 不動産担保ローン 1.25%〜 親名義物件も担保OK・柔軟

審査で問われたこと

実際に銀行の窓口（電話）で確認したところ、以下が重要な確認事項でした。

①返済負担率＋借入総額の上限

既存ローンとの合計返済額が年収の35%以内に収まるかという返済負担率に加え、りそな銀行では借入総額が年収の7倍程度までが目安という反応でした。

たとえば年収1,000万円なら、全ローンの合計残債が7,000万円以内が一つの基準になります。自宅ローン残債が多い場合は、この上限に引っかかる可能性があります。

②りそな仮審査では「法人経営者か」「確定申告の有無」を聞かれた

りそな銀行の仮審査を進めると、書類提出の途中で以下を確認されました。

  • 法人の経営者（代表者）かどうか
  • 確定申告をしているかどうか

法人オーナーの場合、給与所得だけでなく法人の収益状況も審査に影響するためです。確定申告書の提出が求められる場合は、法人の決算書も合わせて用意しておくとスムーズです。

③法人ローンは別枠で見られる

私は不動産投資法人でノンバンクから融資を受けています。銀行によって異なりますが、法人の借入は個人の返済負担率に含めない場合が多く、その点は比較的有利でした。ただし法人が赤字の場合は個人与信に影響することがあります（これは別記事で詳しく書いています）。

③「親族居住」の証明

購入後に自分が住まないことを明示する必要があります。親が実際に居住する予定であること、可能なら同一生計の実態（仕送りの振込明細など）を示せると審査がスムーズです。

検討の結果、私が出した結論

実際のところ、私はこの審査を受けるところまで進みませんでした。理由は、候補物件の条件が折り合わなかったためです。

ただ、この調査を通じて気づいたことがあります。

セカンドハウスローンは「制度として存在する」だけでなく、年収・返済比率・既存ローンの条件次第では十分現実的な選択肢です。自宅ローン返済中だからと諦める前に、まず試算してみる価値があります。

特にイオン銀行は金利水準が低く、条件を満たすなら第一候補になり得ます。もし本気で検討する場合は、事前に仮審査だけでも通してみることをおすすめします。

まとめ：親用物件のローン選びで確認する3つのこと

  1. まずりそな銀行を確認：親族居住用でも通常の住宅ローンが使える。金利が断然有利
  2. 返済負担率：既存ローンとの合計が年収の35%以内に収まるか
  3. セカンドハウスローンの候補：りそなが使えない場合はイオン銀行（低金利）、柔軟性重視なら東京スター銀行

親の住まいを考え始めている方の参考になれば幸いです。

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